楼市的救市，越来越离谱
点击蓝字“听三哥说”关注我吧~2月18号四川省宜宾市兴文县发布楼市新政，鼓励当地企业预发工资给员工交首付，同时成立基金为购房者免息（1年）借资用来购房。2月19号广东湛江赤坎区发文称，要倡议当地干部带头消费房产，起到示范作用以此促进当地房地产市场回暖。从2023年土地出让金和新房销售额双双继续下降的数据就知道，2024楼市的继续救市是板上钉钉。但没想到的是，救市的吃相，能难看到这个程度。1其实四川的兴文县也好，广东湛江的赤坎区也罢，大家表面上是在想办法卖掉辖区内库存的商品房，实际上是在积极的挖掘敢于和债务“触电”的个体们。触电是痛苦的，所以个体的抗拒也是一定的，没人想在这个房地产还在急速坠落的当下，以身犯险的去接最后一棒。所以大家要各显神通的发挥一些主观能动性，用一些“常人”想不到的能在市场经济中出现的办法，来催促着个体尽快为债务触电，为地产接盘四川兴文县的办法围绕着一个“钱”字。第一步是鼓励部分企业提前预支工资给员工交首付，让企业尽量提前把工资预支给个体，个体拿了工资也别忙着消费，赶紧去售楼部变成某套库存新房首付款。首付解决了，月供也不会拉下。第二步兴文县宣布打算成立专项基金，凡是经济困难的个体，只要符合条件，基金都可以提供给购房者所谓“月供垫付”的专项金融服务。首付掏空了钱包所以担心后续月供压力？，没关系，基金的专项借款还可以提供不超过2年的月供垫付，且一年内还是免息的。从引导企业给员工提前预支工资当做购房首付，到成立专项基金为购房者垫付月供，除了房地产我是真不知道还有什么产业，能让地方上这么费心费力的扶持和搭救。本以为个体没钱买房会成为死结，结果没想到办法总比困难多，地方上能为了让个体完成“安家置业”憧憬，竟然主动站出来给个体解决钱的问题。当然，方式还是老一套，透支。透支个体的未来工资，透支个体的负债空间，总之就是让个体把未来的钱提前预支到当下来消化新房库存。至于个体买了房子后未来怎么还钱，万一将来公司裁员怎么办？月供两年后不稳定怎么办，对不起，那就是个体自己的事情了。相比较四川兴文县实打实的帮助个体加速负债，广东湛江赤坎区的以干部带头买房这种方式，就显得老套和务虚一些。2月19号广东湛江赤坎区发文倡议，以干部职工带头买房的形式，带动和加速当地促进房地产行业的回暖。说这个方法老套，是因为在2022年1月份湖南常德石门县就出台过类似政策，当时石门县的县委一把手就在房地产交易会上喊出了干部要带头“买了三套买四套”的豪言壮语。事实证明，在残酷的市场规律面前，任何喊话都无济于事，常德的房地产市场也并没有因为这次喊话，而有什么新的起色。这很正常，在这种需要掏出真金白银来支持的事情面前，大家都会倾向于“我真有一头牛”的选择。谁的钱也不是大风刮来的，干部虽然具有以身作则的先进性，但仅凭这些“道德”约束就想让大家掏钱往坑里扔，那还是过于异想天开了。至于说这个方法务虚，那就是纯纯的想玩羊群效应，想以小部分干部的以身作则，激发大群的个体跟风的进场接盘。可惜第一步就先拉胯了，在市场经济的客观规律下，所有人都充分的认识到了什么叫做房地产债务周期的残酷性，虽说他们有优厚的公积金在身后顶着，但没人和钱过不去。这个头，干部带不了。有前车之鉴在，这次广东湛江赤坎区的政策，大概率也是听个响的闹剧。原因并不复杂，身处东南沿海这片被改革春风首先眷顾的土地上的湛江，更能深刻认识到市场规律是个顺毛驴。而生活在这片土地上的人，也非常清楚顺毛驴你还要逆着来摸的话，那除了挨一蹄子之外，不可能有第二种结果。所以湛江的这次干部带头消费房产的号召，不是雷声大雨点小，而只会是干打雷不下雨。有人可能会说，万一呢？万一湛江的号召起了效果怎么办？假设真有那么一天（可能性几乎为0），也是体制内的完胜。那些真带头买房的体制内人员，他们的工资和福利大部分都和土地财政挂钩，如果说他们的带头买房真的引起了所谓的羊群效应，让后续跟进的非体质内个体源源不断，那么受益的唯一人群，也只有带头的这群人。新房去化加速，房企继续拿地，地方上的土地财政再次容光焕发，这群带头人的工资福利会跟着重新振作的土地财政，而变的再次准时发放甚至额度还会加大。至于跟风进场的人，除了得到一套极难变现的三四线房产和未来可能长达30年的负债之外，其他的什么也不会有。2一个给个体借钱买房，一个让干部带头买房，四川的兴文县和广东湛江的赤坎区都在做着类似的救市无用功。在市场规律面前，这两个相距1100公里的地方都在想完成蚍蜉撼树的壮举，可惜，对于债务周期的尊重和敬畏，这对难兄难弟还是少了一些。根据安居客发布的《2024春节置业意向调查显示》，在工作城市买房的比例达到46%，在工作城市周边置业的比例为23.1%，而想在老家三四线城市买房的只有16.9%。而这个数字在2019年春节的时候还能接近50%。前有债务周期，后有打工人的“抛弃”，大部分三四线城市楼市的继续遇冷，大概率已成定局。牵一发动全身，三四线房地产的螺旋式下行，必然会通过房企投资和最关键的土地出让来影响当地的财政收入，而一旦财政收入受到影响，那么财税和债务的压力就会开始向社会外溢。简单说就是，政策放开了，利率降低了，首付减少， 要是你们要不买房怎么办？那只能来点非税收入了。简单说就是罚款。经历三年疫情冲击地方财政受到的影响普遍较大，再加上卖地收入随着楼市债务周期见顶而逐渐衰落，依赖于隐性债务扩张以及增加罚没收入等方式来改善财政和债务压力，几乎成了必然的选择。这一点上面其实是门清，2月19号国W院印发的《关于进一步规范和监督罚款设定与实施的指导意见》，就是提前的敲山震虎。知道下面钱紧债重，也知道下面手里还有一支名为罚款的利剑，当然还知道这款利剑要是继续胡乱挥舞，伤害的就是好不容易从疫情后缓过来的营商环境。所以，提前得把这把剑的使用权给约束起来。不得不说上面这个操作还是具有一定的前瞻性，过去几年地方上罚没收入的上涨和土地出让金收入的下降几乎形成了完美的反比趋势。但凡土地财政吃紧的地方，罚没收入就有较大概率出现快速上升。土地里倒腾不出来钱，就得罚出点钱，这是在形成土地财政的路径依赖后，很难避免出现的现象。吃惯了即食的快餐，所以等不了文火慢炖的高汤，地方上现在要的是那种刀下见菜的财政收入速度。其实情况本来可以不用这么糟糕，毕竟罚没收入属于非税收收入，这块原本其实不算财政顶梁柱，但大环境这两年讲的是降费减税。降费减税，这四个字为的是烫平疫情后的经济伤疤，让私营经济领域可以在一个短期的“低税保温箱”里，慢慢把过去疫情期间被冻的冰凉的身子缓过来。但好的想法也同样有不小的代价，仅2023年全国新增减税降费就高达1.57万亿，私营经济倒是小缓了一口气，但是地方上却被债务勒的脖子难受。现在的情况是，土地财政这头现金奶牛先是产量不足，接着是税收口子又得配合减税政策，于是捉襟见肘的地方上，还是抓住了“罚没收入”这把利剑。河北某地的突击罚款6300万，山东某地的大货车包月罚款，等等等等太多地方罚没收入的加速现象很好的解释了什么叫做身怀利刃杀心自起。有了罚款这把刀子，那用它为财政解压为债务续命的冲动，就很难抑制住。所以上面得出点“文件”拴着下面躁动的“创收热情”。换个角度看，这份文件的出现，也可以理解为上面已经提前对大部分三四线和少部分楼市同样陷入泥潭的二线城市未来的前景做了准确的预判。这些地方的楼市是回不来了，指望土地财政再拉一把的可能性微乎其微，所以提前发文，先把在失去卖地收入后可能出现的负面情况提前扼杀掉。约束要有，但是债务问题光靠约束还不足以解决，去年同比增长79%高达4.69万亿的再融资债券，以及10月份批准的1万亿特殊用途再融资债券，都是提前给地方财政“打赏”的甜枣。“房地产指望不住，但罚款你们也别罚了，再给你们抬高点发债的上限，以债养债先这么对付着往下过吧”。3如果说一线和部分二线城市的房子，现在还属于可流通债券，只是流通速度降低的话，那么大部分三四线的房子就属于谁接手就跟谁一辈子的“死债券”了。不离不弃从一而终，大部分三四线的商品房都可以秉承这两个“优良品质”从而和房产持有人实现终身绑定的良好愿景。转让是不存在的，套现更是不可能的，这类地方的房子会完美的从另一个角度诠释“不动产”这三个字的含义。真的是“赖上”接盘侠后，就彻底不动了。说到底还是一个“债”字。地方的债务压力和电流有一个共同特点，那就是可以传导，而过去连续两年新房销售额和土地出让金的下滑，证明了传导的速度正在变慢。大量的债务堆积在了地方上，所以才出现了所谓的干部带头买房和地方热情搭建的免息购房基金。着急的不是卖房，而是甩债。2月20号LPR5年期迎来了一次大幅度的降息，一次下调了25个基点，能看的出来上面也是着急，为了让楼市雄起愿意让金融机构这边再出“出点血”。当然，这个血不是白出的，20号刚一降息22号也就是今天，各地中小银行就传来下调存款利率的消息，相信各大银行的下调会紧随其后。羊毛还得出在羊身上，利差空间银行还是要挤出来的。下调利率，降低首付，放开限购，再加上干部带头买房等等离谱操作，直到今天还是想靠着政策工具箱把楼市拉起来。楼市本身的债务包含地方债就像一个巨大的债务雪球，除了地方的再融资债券之外，个体的储蓄和未来的收入是唯一不用偿还“免费降温剂”。现在的楼市的调控方向，就是让个体赶紧进场，好保持住雪球不继续融化，虽说再融资债券一再提高了上限，然而巨额的利息同样也让地方财政略感头疼。还是“免费”的用着最舒服，所以利率会降低，首付会下调，限购会放开，一切都是为了通过房子这个媒介来保持雪球不再融化。至于还能让雪球保持多久，免费的降温剂库存还有多少，没人知道。有时候拖着的本身，就是一种解决问题的办法。区别就是，这是被迫的选择。就这样。感谢大家阅读，如果喜欢
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